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中古住宅購入時、住宅ローン審査に通らない理由とは

2019年06月12日

中古住宅購入時、住宅ローン審査に通らない理由とは

中古住宅購入時、銀行などから住宅ローンを借りる方がほとんどです。

ただローンを借りるには審査があり、この審査に通るかどうかがマイホームをもてるかどうかの分かれ道。

特に中古住宅は新築住宅よりもローン審査が厳しくなる傾向にあります。

この記事では、住宅ローンの審査、中古住宅固有の事情と融資条件との関係、さらに中古住宅でフルローンを借りようとする場合のコツを考えてみます。

目次

1. 住宅ローンの審査とは?事前審査と本審査の違い

2. 銀行はなぜ審査をするのか

3. 人の審査:ローンが通る人、通らない人

4. 物件の審査:中古住宅特有の条件とは?

5. 中古住宅購入時、フルローンを組むには

6. 中古物件の購入、何から取り組めばいい?

7. わからないときは気軽に住宅会社へ相談を


1. 住宅ローンの審査とは?事前審査と本審査の違い

住宅ローンの審査とは、あなたに借り入れを希望するローンの返済能力があるかどうか、また返済できなくなったときに担保として価値がある物件かどうか、を調査することです。

審査は事前審査本審査の2段階。

事前審査の段階では、主に申込者に返済能力があるかどうかを調査します。

本審査では、返済する人の返済能力はもちろん、担保となる物件も本格的に調査を行います。審査期間は2週間〜1ヶ月ほどかかる場合が多いようです。

このように、金融機関は二段階に分け、

  • 借りる人に、借金を返済するだけの能力があるか
  • 購入する物件に、借金と同じだけの価値があるか

を調査します。


2. 金融機関はなぜ審査をするのか

金融機関は誰彼構わずお金を貸すわけではありません。

住宅ローンは35年前後という長い時間をかけて返済されます。このため、途中で返済者が亡くなる、職を失う、など返済が滞るリスクが高い商品です。

ですから、金融機関としては「35年間何事もなく返済してくれそうな人」を選んでお金を貸したいと考えます。

また、融資対象の物件についても、売却時に残債を支払える価値のある物件が理想です。

貸したお金がきちんと戻ってくるように、最初に借りる人と物件を見極める。これが審査です。


3. 人の審査:ローンが通る人、通らない人

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多くの金融機関が、「35年間きちんと返済してくれる人」の判断材料として次のようなものをあげています。

  • 健康状態 98.6%
  • 借入時年齢 98.3%
  • 完済時年齢 97.7%
  • 担保評価 97.2%
  • 勤続年数 95.7%
  • 年収 95.6%

※「民間住宅ローンの実態に関する調査」(2018年度、国交省)より抜粋
http://www.mlit.go.jp/common/001280466.pdf

【健康状態】

健康に不安のある人は途中で支払えなくなる可能性が高いとみなされます。本審査の時は、現在重篤な病気にかかっていないかも調査されます。この点で、若い方が病気にかかることも少ないため有利と言えます。

【借入時年齢】【完済時年齢】

ローンを借りる時の年齢が借入時年齢。返済機関が終わるころの年齢が完済時年齢です。定年頃にあたる60〜65歳前後に、支払いが完了する人、すなわち借りるときの年齢が25歳〜30歳の方は審査が通りやすいです。35年後も安定した収入が得られている、と想定できるからですね。

【担保評価】

万が一返済できなくなった場合、ローンの担保となっている物件を銀行へ差し出すことになります。(借金のカタに取られるということです)その際、銀行は物件に貸しているお金と同じ価値がないと損することになります。このため、対象となる物件に、貸し出すお金と同じだけの価値があるかどうかを銀行はシビアに調査します。中古物件ではこの評価が難しく、ローンを通りにくくしています。詳しくは後述します。

【勤続年数】

安定して返済を続けられるかどうかを判断する基準となります。これまで最低2年は勤続していることが必要と言われていましたが、最近では3ヶ月など、もっと短い期間でも審査に通る場合があります。

【年収】

こちらは、借りたい金額が借りられるかどうかに関わります。年収が多ければ、借りられる金額も高くなります。年収に対する適正な返済比率を金融機関側で判断し、借入額が決定します。

こうした基準以外に、次のような場合も審査に通らない、または減額されることがあります。

  • カーローンや奨学金など、他のローンを借りている:すでに返済しているローンがある場合、借り入れ金額によっては審査が通らない、もしくは減額されることがあります。

  • 自営業である:安定した収入がある、と認められるために、継続して利益を出していることを証明する書類の用意が必要です。節税対策で利益をあまり出さないようにしていると、ローンを組む場合には不利。

  • クレジットカードの滞納記録がある:携帯料金の未払いなどでも滞納記録は残ります。5〜7年は記録が残るため、現在記録がある場合は5〜7年後でないとローンを借りられない可能性があります。

  • 事前審査後、車のローンを組んだ、クレジットカードの支払いを延滞した:事前審査時と条件が変わってしまった場合、本審査に通らないことがあります。


4. 物件の審査:中古住宅特有の条件とは?

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ローンの審査において、新築住宅でも中古住宅でも、金融機関は物件の担保価値を調査します。というのも、もし返済が滞った場合、金融機関はローン対象となっている物件を売却することで残債を返済してもらうからです。

ただ、中古住宅の場合、担保価値の調査はより慎重に行われます。新築とは違い建築から年数を経ているため、建物の劣化も含めてシビアに判断する必要があるからです。

住宅ローンの場合、基本的に担保価値よりも高い額での借り入れはできません

このため、立地や築年数などを評価した結果、希望する借入額よりも融資額が少なくなってしまうこともあります。

では、どんな場合に減額されるのでしょうか?

● 担保価値が購入価格より低い場合

中古マンションについてはおよそ売買価格で評価されますので差が出にくいのですが、問題は一戸建て。

木造一戸建ての場合、一般的に築20年で建物の価値はゼロとなります。担保評価の際リフォーム済みかどうかは考慮されないため、リフォーム等で売買価格は高くなっても、担保価値はそれより低いことがあります。

● 建築基準法の基準を満たしていない

物件が建築基準法に準拠していない場合、担保として認められず審査が下りない場合があります。

たとえば建築基準法は1981年6月1日に改正され、新耐震基準が定められていますが、築40年を超える中古物件の場合、この耐震基準が問題となる可能性があります。

また、再建築不可、と呼ばれる物件も、ローン審査は通りません。建築基準法から、その土地に新たに建物を建てられない、とされているからです。購入の場合は現金購入となります。


5. 中古住宅購入時、希望する金額でローンを組むには

ここまでみたように、金融機関は申込者の年収比率などに加え、担保価値を判断材料にローン審査を行います。そして基本的に担保価値以上の借り入れを認めません。このため、中古住宅を購入する際、希望する借入額で審査が下りないこともあります。

ただ、手数料などを込みにしたフルローンが下りることも、ないわけではありません。

  • リフォーム費用も込みにできるローン商品を選ぶ
  • 条件が複雑な物件は選ばない
  • 周辺価格と比較してあまりに高額な中古物件を選ばない
  • リフォーム前の物件を選ぶ

こうしたポイントを押さえつつ、金融機関やリフォーム会社などと相談し、購入する物件自体を選ぶことによってフルローンを組むことも可能です。

中古住宅は実に様々な物件が存在し、一概に言えないことも多いので、一人で判断せず、さまざまな機関と相談しながら進めることが一番大切です。


6. 中古物件の購入、何から取り組めばいい?

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ではまず、何からはじめたらいいでしょうか?

おすすめは、お金の問題を解決することです。

実際に中古住宅の売買を行っていて言えるのは、いい物件ほどあっという間に売れてしまう、ということ。条件がいい物件は、誰もがほしいと思うからです。

買いたいと思った時にすぐ買えるよう、まずお金やローンの不安を解決しておきましょう。

・これまでに支払いの延滞があったかもしれない、という方

信用機関へ問い合わせて情報を開示してもらいましょう。今はインターネットから申し込み・受取りができとっても便利です。

情報開示をしてみよう|CIC

https://www.cic.co.jp/confidence/intro/mydata.html

・自分がいくらくらい借り入れ可能か知りたい、という方

金融機関の提供するシミュレーションを使って、年収から簡単に借入可能額を知ることができます。

年収から借入額を試算|フラット35

https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

・本当に銀行がお金を貸してくれるのか知りたい、という方

金融機関での事前審査が必要となります。この場合、購入予定の物件が決まっていることが前提となります。ご自身で金融機関等へお申し込みされるか、不動産会社や住宅会社に依頼して、申し込みます。

・希望する物件でローンが組めるのか知りたい、という方

こちらも同じく事前審査が必要になります。ただ、物件の良し悪しなどを判断する必要があるため、できれば信頼できる不動産会社や、住宅会社に相談し、申し込んでもらうほうがいいでしょう。


7. わからないときは、気軽に住宅会社へ相談を

いろいろ調べてみたものの、自分たちではどう進めていいのかわからない、という場合は迷わずプロに相談です。

リフォームを前提とされるならリフォームを行っている住宅会社等へ、購入のみの場合は不動産会社へ、直接問い合わせてみましょう。

特に、リフォームと購入を同時に検討されている方は、住宅会社への相談をおすすめします。

リフォーム費用についてもローンを組むか現金で用意する必要があり、この手続きが煩雑なためです。

もし物件の購入費用と一緒にリフォーム費用もローンに組み込みたい、という場合は、ご自身で申し込まれるより、リフォームを依頼する予定の住宅会社へ依頼しましょう。営業担当者が金融機関とやりとりし、最適なローンのプランを提案してくれるはずです。

こちらで書類を用意する手間も省けますし、金融機関も普段からやりとりのある住宅会社の担当者から審査を依頼されるほうがスムーズです。

中古住宅の購入やリフォームは、ただでさえ新築よりも手続きが多く、考えることも増えるため、途中でお家づくりが嫌になってしまいがちです。

煩雑な手続きを代行してもらうことで、自分たちが本来向き合うべき、これからの暮らしについて考える時間をつくるようにしましょう。